Бургас с проект за луксозния квартал „Кюшето"

Готов е проектът за изменение на Общия устройствен план /ОУП/ на новия квартал “Кюшето” в землището на бургаския квартал Сарафово. В двата си варианта проектът беше предложен на обсъждане в края на миналата седмица в Община Бургас, която е и инвеститор на новия квартал.

Той е дело на колектив от местната Проектантска организация под ръководството на     проф. д-р арх. Веселина Троева и ЕТ “Троева консулт”, съгласуван е с всички ведомства, разполага и с екологична оценка.

Квартал “Кюшето” се намира на площ от близо 2,5 дка северно от Бургас в границите на “Черноморски солници”, Черно море и поддържания национален резерват Атанасовско езеро, в близост до летището. Като се изключат защитените територии - 97,8 % от площта е частна собственост.

Проектът предвижда курортно строителство, паркови и защитени територии и запазване на съществуващата железопътна линия, която ще се използва за транспортна връзка на Бургас с летището. Една част от земите попадат в границите на НАТУРА-2000.

Ще бъдат оформени две големи паркови зони със забрана за строителство. Първата зона е между железопътната линия Бургас-Поморие и южната част на Атанасовското езеро на площ от 12,5 хектара. Тук се разполага Парк на птиците с три зони в посока от север на юг - “Птиците и водата”, “Птиците и гората” и “Птиците и земята”, с цел да се предложат различни местообитания. Най-близкият участък между запазената теснолинейка и езерото се отрежда за зона със запазени естествени хабитати, за да се съхрани екологичното равновесие на средата в непосредствена близост до водата. Съществуващият в момента път се измества на запад от линията. В този обхват попада и санитарно-защитната зона с ширина 50 метра покрай утаителите за добив на морска сол.

В северната част на парка се разполага Европейски център за наблюдение на птици, който предвижда както укритие за посетители, така и информационна и експозиционна част, база за научни изследвания, конференции и ограничена леглова база. В най-голяма близост до езерото, където гнездят много редки прелетни птици, не се предвижда нищо.

Втората паркова зона е отредена за Морски парк в най-източната част от територията край морето. На този етап проектът за територията на Морския парк не е разработена подробно. Тя обхваща площ от около 17 хектара и покрива териториите за териториалноустройствена и брегозащита. Между двата парка ще има връзка от напречни озеленени улици.

Има и трета озеленена зона със забрана за строителство, която е в непосредствена близост до главния път. Тук действат ограниченията за строителство в близост до пистата на летището, поради шума, риска и височината на терена. В тази зона са предвидени паркинги с наземни и подземни нива, които могат да се стопанисват от общината, но могат да останат и частна собственост.

Южно от парковата зона са предвидени последователно Аквапарк на площ от 4,6 хектара, Спортен център - 4,4 хектара и Административно-търговски център - 4,2 хектара.     В търговския център ще бъдат разположени банка, полиция, заведения за хранене и други. Той ще бъде изграден на принципа на съвременните МОЛ-ове.    

Южно от Спортния център се предлага да се развие Конгресен и изложбен център на обща площ от 2,6 ха. Тук ще има зали за изложби, семинари, конгреси и конференции, които могат да бъдат отдавани под наем.

Зоната около изложбения център и главната улица по посока изток-запад се предвижда за изграждане на два реда         луксозни парк-хотели, вили или балнеосанаториуми и центрове за възстановяване и релаксация. Общата площ на тези устройствени терени, заедно с озеленяването е 114,3 хектара.

Зоната в близост до Морския парк е предвидена за обекти на обслужването, общественото хранене, търговията и атракциите. Общата площ на терените за тези обслужващи обекти е 8,19 хектара.

Комуникационно-транспортната схема предвижда съчетаване на автомобилно и пешеходно движение, съвместяване на алеи за разходка, бягане и конна езда, земни и водни маршрути.

В проекта е отредена площ за изграждане на марина, яхтено пристанище и аквариум. Върху площта, предвидена за пристанище, ще има съоръжения за обслужване на яхти и рибарски лодки, гараж за зимуването им, ремонтна работилница, радарно медицинско и метеорологично обслужване, център за връзка, морска навигация и администрация. Търговските обекти ще бъдат изнесени на водния фронт, заедно с обектите за хранене и атракции. Стоянките за яхти са предвидени с контролиран достъп откъм сушата и подреждане, различно от традиционния правоъгълен     тип.

На преден план се предвиждат публични открити пространства и едноетажни обекти за хранене и атракции, а зад тях - терасовидни апартаментни хотели.

Тъй като в Атанасовското езеро има достатъчно ресурс от луга и лечебна кал, предвидено е да се развие Лечебно-профилактичен комплекс с открита и закрита част, съгласувано с фирмата-собственик на “Черноморски солници” АД.     По този начин тук ще се създадат условия за развитие на лечебен туризъм.

Най-общо за зоната за отдих е отделена 28,8 % от площта, а за територии за курортни дейности, жилищно обитаване, спорт и атракции - 45,8 %.     Площта за улици, паркинги и техническа инфраструктура е 19 % от общата. Около 30 % от площта е в паркове и други зелени площи. Максималната ежажност на застрояване е 3 етажа в жилищното и курортно строителство и един етаж в местата за спорт и атракции, но е завишена плътността на застрояване на 40-50 %. Изчисленията за курортната зона са на база 3 070 легла в хотелите, 488 легла в балнеосанаториума и СПА-центровете, 6 562 обитатели на вили и апартаменти, 8 500 места за паркиране, включително и подземни. Морският парк е разчетен за 4 545 посетители при плътност 100 кв.м. на човек.

Предвидено е увеличаване на плажната ивица, но според проектните изисквания за 8 кв.м. на човек при общ капацитет 4 500 посетители, е необходима още площ от около 12 576 кв.м., която може да се компенсира с допълнителни тераси и басейни в предвидения морски парк. С тази цел е предвиден и аквапарк, който да може да поеме до 2 300 човека.

В употреба ще влезе и трасето на сега съществуващата Поморийска жп линия, като е необходима нова релса от 6 км, която да стига до летището и Сарафово. Предвидено е използването на природен газ за отопление.

Ръководителят на екипа, разработил екологичната част, Костадин Павлов препоръча някои важни неща, които трябва да бъдат предвидени от проектантите. Така например трябва да бъдат актуализирани изследванията за шумовото натоварване от излитащите и кацащи самолети и най-вече от трасетата, преминаващи над територията на намиращото се в съседство Летище-Бургас. Известно е, че трафикът постоянно се увеличава и интензивността на излитане и кацане е много голяма. През миналото лято до 150 самолета са кацали на бургаското летище за едно денонощие, припомни Павлов.

На база на новите изследвания, които трябва да бъдат направени, е нужно да се разработи хигиенно-защитна зона, каквато на този етап липсва в проекта. Данните трябва да бъдат използвани впоследствие и от проектантите на отделните обекти с цел ограничаване на въздействието от шума. Предстоят допълнителни проучвания за шума от летището и лугодобива в “Черноморски солници”. Задължително изискване е свалянето на електропроводите под земята, за да не се пречи на прелетния път на птиците Виа Понтика.

Реакциите на присъстващи на обсъждането архитекти започнаха с това, че не е изследвано първо шумовото натоварване, преди да се направи ОУП, до пълното отричане на плана.

След едноседмичния срок за приемане на писмени жалби, предстои внасяне на ОУП за обсъждане в Общинския съвет.

От Румяна Емануилиду

В следващия брой четете становището на проф. д-р арх. Веселина Тролева от екипа, който разработи проекта и нейните препоръки към общината и бъдещите инвеститори